Wohnraumproduktion: Der Landkanton macht's besser, liebes Basel

Die Wohnraumverknappung ist und bleibt eines der heissen Themen in der ganzen Schweiz. Eine tiefe Leerstandquote mit verhaltenem Optimismus dominiert auch in der Region Basel. Was jedoch der Landkanton besser macht und wieso sich Basel eine Scheibe abschneiden sollte.

Freudig wurde erst vor Kurzem in der Stadt Basel verkündet, dass die Leerstandquote, erhoben durch Online-Inserate, leicht gestiegen ist. Es gibt also mehr freie Wohnungen als auch schon. Ein genauerer Blick in die Statistiken zeigt jedoch: Dies hat vor allem mit der Umnutzung von Büroliegenschaften in möblierte Business-Apartments zu tun.

Basel baut zu wenig

Im vergangenen Jahr sind in Basel 511 neue Wohnungen entstanden, lediglich 151 davon in Neubauten. Gleichzeitig ist die Bevölkerung um 1'207 Personen gewachsen. Rechnet man mit einer durchschnittlichen Wohnungsbelegung von zwei Personen, fehlen rund 90 Wohnungen, um das Wachstum aufnehmen zu können. Um die Wohnungen zu realisieren, müsste ein 22-geschossiges Gebäude errichtet werden. Dies entspricht in etwa dem Lonza-Hochhaus in Basel.

2024 wurden für 440 Wohnungen Baubewilligungen erteilt. Wann diese bezugsbereit sind, ist ungewiss. Klar ist aber, dass in den nächsten Jahren weniger neue Wohnungen entstehen werden als 2024. Erst mit der Bebauung der grossen Transformationsareale (z.B. Dreispitz, Klybeck, Wolf) dürfte sich die Lage entspannen. Bleibt das Bevölkerungswachstum konstant, steigt der Bedarf an Wohnraum weiter. Aufgrund der kaum noch vorhandenen Grundstückreserven kann die Stadt Basel nur noch verdichtet werden. Höhere Gebäude, bessere Nutzung des Bodens oder Ersatz von bestehenden Wohnliegenschaften, könnte dringend benötigten Wohnraum – in allen Preisklassen – schaffen.

Das Land hat noch Kapazitäten

Im Gegensatz zum Stadtkanton, verfügt Baselland zurzeit noch über Baulandreserven. Diese werden aber von Jahr zu Jahr kleiner. 1'656 Wohnungen sind 2024 entstanden. Das bedeutet ein Zuwachs von 14% gegenüber 2023. Im gleichen Zeitraum verzeichnete die Bevölkerung einen Zuwachs von 2'404 Menschen. Nimmt man die gleichen Berechnungsfaktoren wie in der Stadt, hat der Landkanton «Reserven» von 363 Wohnungen geschaffen. Wer in der Stadt eine neue Wohnung sucht, muss also zwangsläufig auch Angebote im Nachbarkanton prüfen.

Quartierpläne als Problemlöser

Auf dem Land gehen Grundeigentümerinnen, Investoren und Gemeinden vermehrt sehr zukunftsorientiert mit den Landreserven um. Es wird nicht einfach nur noch zonenkonform gebaut, sondern Quartierpläne für grössere Areale schaffen neue rechtliche Grundlagen, die höhere und grössere Gebäude zulassen. Dies meist auch unter Berücksichtigung hochwertiger Architektur und ökologisch wertvollen Aussenräumen.

Ob sich Sonderbauvorschriften, basierend auf Quartierplanverfahren, jedoch als zukunftsfähige Planungsinstrument eignen, werden die nächsten Jahre zeigen. Denn die Quartierpläne lassen zwar eine dichtere Bebauung von Grundstücken zu, definieren diese aber sehr stark, was eine spätere Weiterentwicklung der Areale erschwert, oder sogar verunmöglicht. Der Kantonsplaner des Kantons Basel-Landschaft, Thom Waltert, stellt denn auch vermehrt die berechtigte Frage, ob Anpassungen der kommunalen Zonenpläne längerfristig nicht geeigneter wären.

Baselland baut hoch hinaus

Der Mut, gross zu denken, ist rund um die Stadt sichtbar, und wird in den kommenden Jahren das Bild stadtnaher Landgemeinden noch stärker prägen. In Muttenz stehen mit der Schänzli-Überbauung bald weitere Hochhäuser und auch der Ortskern von Birsfelden wird bald von neuen Gebäuden dominiert.

Hoffnung besteht, sofern…

Die Handelskammer beider Basel hat sich am gut besuchten Fachkongress «Zone Zukunft» auf dem Bredella Areal in Pratteln mit Zukunftsarealen der beiden Basel auseinandergesetzt und eine Übersichtskarte der gesamten Region erstellt. Diese gibt Grund zur Hoffnung. Es tut sich etwas. Wenn es gelingt, den politischen Willen zu stärken, die Bewilligungsprozesse zu optimieren und effizienter zu gestalten, steht in der Region zukünftig ausreichend Wohnraum für alle, zur Verfügung. Nicht nur dank des Landkantons, sondern auch der Stadt.

Karte aus dem Themendossier der Handelskammer beider Basel