Die Bodeninitiative 2016 und ihre Umsetzung

Basel wächst trotz fehlender Landreserven. Entscheidend für das Wachstum ist deshalb, wem der Boden gehört und wie er ihn gedenkt zu nutzen.

Basel entwickelt sich und wächst - die Landreserven hingegen nicht.

Die 2016 mit 66,9 % angenommene «Bodeninitiative» veränderte die Bodenpolitik im Kanton Basel-Stadt erheblich. Ziel der Initiantinnen und Initianten war es, öffentlichen Boden langfristig zu sichern, indem er nur noch im Baurecht abgegeben werden darf, statt ihn zu verkaufen. Der Verkauf von Land ist nur zulässig, wenn der Kanton gleichwertigen Boden zukauft, um den Verlust auszugleichen. Dies soll verhindern, dass wertvolle Flächen aus dem öffentlichen Besitz verschwinden und zu spekulativen Zwecken genutzt werden. Gleichzeitig möchte der Kanton sicherstellen, dass sich die Stadt nachhaltig entwickelt und die öffentlichen Interessen jederzeit gewahrt werden.

In der Umsetzung der Initiative tritt der Kanton zunehmend nur noch Flächen im Baurecht ab, was sie für Investorinnen und Investoren unattraktiver macht. In einer dicht besiedelten Stadt wie Basel hat das einen zunehmenden Druck auf den freien Immobilienmarkt zur Folge. Die Baurechtszinse verschlechtern die Rendite, die Handelbarkeit des Bodens ist eingeschränkt. Baurechtsverträge sichern dem Baurechtsgeber langfristige Erträge, schränken den Baurechtsnehmenden aber in der Flexibilität ein. Finanz- und Versicherungskonzerne, die der FINMA unterstellt sind, müssen den Erwerb von Liegenschaften im Baurecht von der FINMA genehmigen lassen.

Mit der Umsetzung der Initiative nimmt der Kanton eine aktivere Rolle auf dem Immobilienmarkt ein. Er hat beispielsweise in Areale wie das Rosental, den Lysbüchel oder das Clara-Areal investiert. Dadurch agiert der Kanton nicht nur als Entscheidungsträger über die Nutzung von Boden, sondern auch als Käufer auf dem Markt. Für private Investorinnen und Investoren kann dies zu erhöhter Konkurrenz führen, da der Kanton als grosser Akteur auftritt. Möglicherweise können sich folglich Investorinnen und Investoren mit begrenzter finanzieller Kapazität schwerer auf dem Markt behaupten.

Die Vorgabe, Land nur zu verkaufen, wenn gleichzeitig gleichwertiger Boden zugekauft wird, kann unterschiedliche Auswirkungen haben. Einerseits dient sie dem Erhalt öffentlicher Flächen, andererseits könnte der Kanton auch gezwungen sein, teure oder weniger attraktive Grundstücke zu kaufen, um gesetzliche Verpflichtungen zu erfüllen. Das birgt das Risiko ineffizienter Investitionen in Flächen, die langfristig nur begrenzten Nutzen für die Stadtentwicklung bringen und eine tiefe Rendite erwirtschaften.

Zudem ist zu prüfen, inwiefern die Initiative zur Bezahlbarkeit von Wohnraum beiträgt. Obwohl mehr öffentlicher Boden für Wohnprojekte bereitgestellt wird, könnten die erhöhten Investitionen durch Baurechte und Zukäufe auf Mietende und Käuferinnen und Käufer überwälzt werden. Somit könnten Preise stabil bleiben oder sogar ansteigen, was die beabsichtigte Wirkung auf die Wohnraumverfügbarkeit in Frage stellt.

Die Möglichkeit der Umnutzung bestehender Flächen wird in der Initiative kaum berücksichtigt. Potenziale wie die rasche Umwandlung von Industrie- oder Gewerbeflächen oder Aufzonungen zur Schaffung zusätzlichen Raums könnten stärker genutzt werden. Diese Ansätze würden neue Flächen schaffen, ohne dass zusätzlicher Boden zugekauft werden muss.

Die Konzentration der Initiative auf den Bodenbesitz und weniger auf dessen Nutzungsmöglichkeiten führt dazu, dass sie bei der Schaffung von neuem Wohnraum begrenzte Wirkung entfaltet. Bezahlbarer Wohnraum kann auch durch private Investoren geschaffen werden. Die Fokussierung auf Neuzukäufe blockiert möglicherweise effizientere Lösungen zur Flächenumnutzung.

Ein weiterer Aspekt betrifft die Rolle des Kantons als übergeordneter Akteur auf dem Immobilienmarkt. Dies könnte zu einer stärkeren Zentralisierung führen, wodurch private Investorinnen und Investoren in ihrer Marktposition abhängiger vom Kanton werden. Dies hätte Auswirkungen auf den Wettbewerb und könnte die Entwicklung des Marktes zunehmend staatlich beeinflussen.

Die Umsetzung der Bodeninitiative und die aktive Bodenpolitik des Kantons verfolgt unter vielen Aspekten gute gemeinte Ziele. Es bleibt jedoch offen, inwieweit die praktische Anwendung die gewünschten Effekte hinsichtlich der Wohnraumverfügbarkeit und Verbesserung der Marktbedingungen erzielt. Eine kritische Begleitung der möglichen negativen Effekte, wie der wachsende Einfluss des Kantons und mögliche überteuerte und ineffiziente Bodenkäufe, ist daher wichtig. Sollte sich erweisen, dass die Ziele der Initiative nicht erreicht werden, müssen zweckdienliche Anpassungen vorgenommen werden.