Führt das zu einem Lock-in-Effekt?

Die Frage liegt nahe: Ist die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ein Indikator für einen Lock-in-Effekt? Die Daten zeigen: Nur zum Teil. Zwar gibt es Kantone mit langen Wohndauern und grossen Mietunterschieden. Gleichzeitig zeigt sich aber auch in Kantonen wie Neuenburg und Basel-Landschaft eine überdurchschnittlich lange Verweildauer, obwohl sich die Diskrepanz in der unteren Hälfte bewegt. Umgekehrt weist Appenzell-Innerrhoden die mit Abstand kürzeste Verweildauer auf, obwohl die Differenz nur im Mittelfeld liegt (vgl. Grafik unten). Die Unterschiede bei den Mieten erklären also nicht allein, warum Menschen lange in derselben Wohnung bleiben.

Welche Faktoren sind entscheidend?

Da die Verweildauer nicht einfach den Unterschied von Angebots- und Bestandsmieten widerspiegelt, stellt sich die Anschlussfrage: Welche andere Gründe spielen eine Rolle? Wüest Partner hat deshalb weitere mögliche Ursachen untersucht und gewichtet. Dabei kam ein sogenanntes Random-Forest-Modell zum Einsatz. Ein Random-Forest-Modell ist ein statistisches Verfahren, das viele einzelne Entscheidungsbäume kombiniert, um Muster und Zusammenhänge in Daten zu erkennen. Jeder Entscheidungsbaum analysiert die Daten etwas unterschiedlich, wodurch besonders robuste und zuverlässige Ergebnisse entstehen. So lässt sich feststellen, welche Faktoren einen bestimmten Effekt – etwa eine lange Wohndauer – besonders stark beeinflussen (mehr dazu). Überraschend ist: Die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten erklärt nur rund 22 Prozent der langen Wohndauer und ist damit nicht der wichtigste Faktor. Mit einem Gewicht von 24 Prozent ist der Anteil der Mieterhaushalte noch wichtiger. In Regionen mit vielen Mietwohnungen ist der Wohnungsmarkt oft angespannter und die Wohnungssuche schwieriger. Deshalb bleiben die Mieter länger in ihren Wohnungen und die Menschen ziehen dort seltener um. Auch Der Anteil älterer Menschen spielt mit einem Gewicht von 16 Prozent eine wichtige Rolle. Auf den ersten Blick könnte man erwarten, dass ein höherer Anteil älterer Personen mit längeren Wohndauern verbunden ist. Tatsächlich zeigt sich jedoch das Gegenteil. Der Grund: Ältere Menschen leben häufiger im Eigentum, und dieses findet sich oft in peripheren und wirtschaftlich weniger dynamischen Regionen mit entspannteren Wohnungsmärkten. Ein höherer Anteil älterer Menschen geht deshalb eher mit entspannteren Mietmärkten und entsprechend mit kürzeren Wohndauern einher. Ein weiterer wichtiger Faktor ist mit einem Gewicht von 10 Prozent die Bautätigkeit. Wo mehr gebaut wird, wird der Wohnungsmarkt liquider und Umzüge werden einfacher. Dadurch fällt die Wohndauer tendenziell kürzer aus und der Lock-in-Effekt nimmt ab. Regulatorische und steuerliche Aspekte spielen laut Untersuchung dagegen eine deutlich kleinere Rolle.