Überraschende Daten zum Wohnungsmarkt

«Fürschi Züri», die Initiative der Zürcher Handelskammer, hat zuerst über dieses Thema berichtet. Wir publizieren den Beitrag mit freundlicher Genehmigung. Zum Originalbeitrag.

Eine Untersuchung von Wüest Partner zeigt: Die Unterschiede zwischen Angebots- und Bestandsmieten sind in den letzten fünf Jahren deutlich grösser geworden. Je nach Region fallen diese Unterschiede allerdings sehr unterschiedlich aus.

Dass die Angebotsmieten stärker steigen als die Mieten bestehender Mietverträge, überrascht zunächst wenig. Denn während die Bestandsmieten nur begrenzt erhöht werden können, gelten bei neu ausgeschriebenen Wohnungen die aktuellen Marktpreise. Diese steigen, weil das Angebot beziehungsweise der Wohnungsbau mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten kann.

Diese Entwicklung schlägt sich in der Mietkostenbelastung der Haushalte nieder. Wer seit mehr als drei Jahren in der gleichen Wohnung lebt, wendet im schweizerischen Median 18.5 Prozent des Einkommens für die Miete auf. Bei Haushalten mit einer Wohndauer von weniger als drei Jahren sind es dagegen 20.8 Prozent.

2025 lagen Angebotsmieten im Durchschnitt 10.5 Prozent über den Bestandsmieten. Für eine ausgeschriebene Wohnung mit 100 Quadratmetern bedeutet das monatliche Mehrkosten von rund CHF 190 gegenüber einer gleich grossen Bestandswohnung.

Grosse kantonale Unterschiede

Ein Blick auf die Kantone zeigt deutliche Unterschiede. In den Kantonen Jura und St. Gallen beträgt die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten nur rund 5 Prozent. In den Kantonen Zürich, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Waadt liegt sie dagegen bei knapp 20 Prozent. Besonders hoch ist die Differenz in Zug (38 Prozent) und in Genf (über 50 Prozent).

Auffällig ist zudem, was die nachfolgende Grafik zeigt: In Kantonen mit hohen Bestandsmieten ist der Abstand zu den Angebotsmieten oft besonders ausgeprägt.

Führt das zu einem Lock-in-Effekt?

Die Frage liegt nahe: Ist die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ein Indikator für einen Lock-in-Effekt? Die Daten zeigen: Nur zum Teil.

Zwar gibt es Kantone mit langen Wohndauern und grossen Mietunterschieden. Gleichzeitig zeigt sich aber auch in Kantonen wie Neuenburg und Basel-Landschaft eine überdurchschnittlich lange Verweildauer, obwohl sich die Diskrepanz in der unteren Hälfte bewegt. Umgekehrt weist Appenzell-Innerrhoden die mit Abstand kürzeste Verweildauer auf, obwohl die Differenz nur im Mittelfeld liegt (vgl. Grafik unten).

Die Unterschiede bei den Mieten erklären also nicht allein, warum Menschen lange in derselben Wohnung bleiben.

Welche Faktoren sind entscheidend?

Da die Verweildauer nicht einfach den Unterschied von Angebots- und Bestandsmieten widerspiegelt, stellt sich die Anschlussfrage: Welche andere Gründe spielen eine Rolle?

Wüest Partner hat deshalb weitere mögliche Ursachen untersucht und gewichtet. Dabei kam ein sogenanntes Random-Forest-Modell zum Einsatz.

Ein Random-Forest-Modell ist ein statistisches Verfahren, das viele einzelne Entscheidungsbäume kombiniert, um Muster und Zusammenhänge in Daten zu erkennen. Jeder Entscheidungsbaum analysiert die Daten etwas unterschiedlich, wodurch besonders robuste und zuverlässige Ergebnisse entstehen. So lässt sich feststellen, welche Faktoren einen bestimmten Effekt – etwa eine lange Wohndauer – besonders stark beeinflussen (mehr dazu).

Überraschend ist: Die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten erklärt nur rund 22 Prozent der langen Wohndauer und ist damit nicht der wichtigste Faktor.

Mit einem Gewicht von 24 Prozent ist der Anteil der Mieterhaushalte noch wichtiger. In Regionen mit vielen Mietwohnungen ist der Wohnungsmarkt oft angespannter und die Wohnungssuche schwieriger. Deshalb bleiben die Mieter länger in ihren Wohnungen und die Menschen ziehen dort seltener um.

Auch Der Anteil älterer Menschen spielt mit einem Gewicht von 16 Prozent eine wichtige Rolle. Auf den ersten Blick könnte man erwarten, dass ein höherer Anteil älterer Personen mit längeren Wohndauern verbunden ist. Tatsächlich zeigt sich jedoch das Gegenteil.

Der Grund: Ältere Menschen leben häufiger im Eigentum, und dieses findet sich oft in peripheren und wirtschaftlich weniger dynamischen Regionen mit entspannteren Wohnungsmärkten. Ein höherer Anteil älterer Menschen geht deshalb eher mit entspannteren Mietmärkten und entsprechend mit kürzeren Wohndauern einher.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist mit einem Gewicht von 10 Prozent die Bautätigkeit. Wo mehr gebaut wird, wird der Wohnungsmarkt liquider und Umzüge werden einfacher. Dadurch fällt die Wohndauer tendenziell kürzer aus und der Lock-in-Effekt nimmt ab.

Regulatorische und steuerliche Aspekte spielen laut Untersuchung dagegen eine deutlich kleinere Rolle.

Resümee

Wenn wir davon ausgehen, dass ein Lock-in-Effekt unerwünscht ist, bleibt vor allem eine Stellschraube: mehr Bautätigkeit.

Andere Faktoren wie die Eigentumsquote oder die Wohnorte älterer Menschen lassen sich kurzfristig kaum verändern. Umso wichtiger ist es deshalb, das Wohnungsangebot auszuweiten.

Um dies zu erreichen, ist eine Verbesserung der Rahmenbedingungen nötig. Die Bewilligungsverfahren sind zu vereinfachen und zu beschleunigen. Um Missbräuche vorzubeugen, ist das Rekursrecht auf Fälle persönlicher Betroffenheit zu beschränken. Die baurechtlichen Grundlagen sind so zu gestalten, dass sie Investoren Sicherheit in der Planung bieten. Und Bauordnungen sind dahingehend anzupassen, dass in Wohngebieten die Anzahl zulässiger Geschosse erhöht wird.